Аналитика цен вторичного рынка недвижимости Уфы

Цены на квартиры Уфы в ноябре 2016. Цена вторичного рынка 58.9 тыс. руб.\кв.м. снизилась с января 2016 на 4.1%, с максимума цен - на 16.2%.

07.11.2016

Цена вторичного рынка еще снизилась до 58,9 т.р/кв.м. и стала НИЖЕ первичного рынка (60.3 тыс. руб./кв.м.). Такое в истории цен Уфы происходит первый раз!

Количество объектов в выборке - около 2320 вариантов, объем предложения снизился на 2%. С ценой представлено большинство объектов. В целом выставлено в экспозицию около 0,76% всего жилого фонда многоквартирных домов.

Итоги и выводы. На рынке отмечено снижение спроса с октября месяца. Те же тенденции отмечают практически все банки и застройщики.

С учетом всех типов готового жилья цена составила 58.9 (в январе - 61.3 тыс. руб.) за кв.м. Снижение с максимума цен в начале 2015 года (68.3 тыс. руб./кв.м.) составило 17%. Самый ликвидный слой небольших квартир в обжитых местах уже находится в среднем ценнике ниже 64 тыс. руб.\кв.м. Северная часть города и более отдаленные районы - ниже средней рынка, центральные - выше средней по рынку. В втором квартале на рынке продолжается умеренная активность, выше. Часть покупателей благодаря снижению цены вторичного рынка продолжают предпочитать готовые квартиры.

Справочно - средняя цена кв.м, в черте уфимского полуострова, за исключением Шакши, Демы, Инорса и Затона, Нижегородки, Кузн. Затона (те. наиболее привлекательные для большинства жителей районы проживания) - 61 тыс. руб. за кв.м. Это Центр, Проспект, З.Роща, Проспект, Сипайлово, Черниковка.

Что может повлиять на активность рынка. В этом году доля продаж вторичного рынка чуть больше, чем первичного, это связано со сближением ценовых трендов сегментов новостроек и вторичного рынка. Инвесторы, покупающие квартиры с целью сохранения денег или для будущего детей, стали переключаться на вторичный рынок. Покупатели жилья разделились на предпочитающих по ряду причин новостройки (в том числе дешевая ипотека, акции, тип жилья), и предпочитающих вторичный рынок (можно сразу жить, нет риска по срокам сдачи, не нужно делать ремонт после сдачи, обжитой район).

Общий объем предложения на вторичном рынке ГО Уфа без пригородов сельского типа (преимущественно мы учитываем так называемый Уфимский полуостров) составляет около 3650 реальных вариантов, из которых убираются повторы, несуществующие варианты, объявления-приманки) и около 1420 новостроек (типов с ограниченной повторяемостью в объектах, отражающей квартирографию застройщиков).

Общий объем - 184 669 кв.м., или 10 877 000 руб. Средняя цена квартиры 2980 тыс. руб. площадь - 54.2кв.м.

Средняя цена типов квартир (сегодня цифры приводятся без учета элитного жилья и лучших домов бизнес-класса):

1-комнатных - 61.2 тыс. руб./кв.м., с января снижение цены на -3.8%. Средняя цена однушки по городу 2 110 000 руб., средняя площадь 37.2 кв.м

2-комнатных - 58.8 тыс. руб./кв.м., с января минус 4.5%. Средняя цена квартиры 2 521 500 руб. площадь - 48.1 кв.м

3-комнатных - 56.1 тыс. руб./кв.м., минус 5.4%. Средняя цена квартиры 3 543 700 руб., площадь - 65.8 кв.м

Многокомнатных- 55.2 тыс. руб./кв.м., минус 4.5% Средняя цена 6 560 900 руб., площадь -91 кв.м. Средняя цены кв.м, многокомнатных квартир с учетом всех типов жилья - 66.8 тыс. руб./кв.м.

Малосемейки площадью до 25 кв.м. - 68.2 тыс. руб./кв.м.

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 76.3 руб.\кв.м. Снижение с максимума цен достигло более 20%, за 2016 год изменение небольшое- 2%. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья включены дома повышенной комфортности г. Уфы. около 160 домов. Всего в выборке менее 178 элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир в Центре больших площадей и с хорошими ремонтами - дешевле 85 тыс. руб\кв.м., что было бы нонсенсом в докризисный период.

Максимальная цена кв.м, в сегменте - 175 тыс руб.

Средняя цена элитной квартиры - 8 900 300 руб. площадь - 110 кв.м.

Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку - от 920 т.р. (малосемейка в пригороде) до 55 млн. руб. Диапазон цен кв.м. - от 21 до 175 тыс. руб. за кв.м. (жилье старого фонда и квартиры в центре города, предлагаемые под коммерческую недвижимость). Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

1-комнатных - 592 варианта, доля типа уменьшилась, свидетельствует о спроса на маленькие квартиры и ограниченной платежеспособности.

2-комнатных — 786 шт.

3-комнатных — 605 шт.

 Многокомнатных - 126 шт. Малосемеек до 25 кв.м. (не комнаты) - 213 шт.

Соотношение количества типов отражает (предвосхищает) возможные развороты тренда, либо изменение его интенсивности. В настоящем случае соотношение типов говорит об отсутствии предпосылок к изменению тренда, так как покупатель предпочитает маленькие квартиры.

Рыночная ситуация текущего момента и прогноз.

Более точные данные и цифры по типам и районам мы опубликуем завтра. В настоящий момент достоен главного внимания факт, что впервые за многие годы новостройки стали дороже вторичного рынка. Видимо, так и должно было произойти на фоне господдержки застройщиков. Жилье на вторичном рынке стало доступнее по относительному значению и это самое главное. Устаревание жилого фонда, приводящее к тому, что новые дома ценятся больше, уже происходило на нашем рынке, но это было скорее от «хорошей жизни». Основная причина текущих событий - экономическая. Свободная конкуренция вторичного рынка, в отличие от себестоимости как главного фактора на первичном, и привела к том, что новостройки не могут стать дешевле, а вторичка может.

Активность спроса холодной осенью немного снизилась по сравнению с летом и сентябрем. Это свидетельствует об отсутствии пока большого покупательского потенциала, медленного его накопления, в связи с чем спрос то выходит на рынок, то активность становится чуть меньше. Чуть большей активности вновь можно ожидать в декабре, после чего в приближении к праздникам и новому законодательству 2017 года тенденция рынка продлится.

Прогноз вторичного рынка пока остается на медленное спокойное снижение. Возможное применение на вторичном рынка жилищных сертификатов, вопрос о которых сейчас рассматривается, вряд ли приведет к значимым изменениям, так как объем сертификатов не столь велик. «Наслаиваться» относительно сдержанными ценами на вторичку нам предстоит до весны 2017 года. Не стоит считать, что это плохо. Как для продавцов недвижимости, так и, например, для ипотечных банков, повышение цены приведет к уменьшению количества сделок и застою. Сейчас же даже снижение ипотечных ставок, которое мы замечали последние месяцы, не сможет развернуть тренд.

Подешевеет вторичное жилье еще и это хорошо. Не стоит ждать больших изменений, но и искусственные попытки взбодрить рынок статьями о якобы внезапно растущем рынке - удел непреспективных и недальновидных аналитиков. Попытки спекулятивных манипуляций все равно не меняют тренда вторички, где действуют тысячи игроков. Это очень хорошо, что на фоне высоких цен на жизнь при не повышении уровня доходов жилье становится доступнее хотя бы на несколько тысяч рублей. Такой прогноз я бы не называла пессимистичным и «опять ничего нового». Давайте радоваться тому, что по сравнению с недалеким прошлым, кто-то сейчас может оформить ипотеку с ежемесячным платежом на сумму, равную комуслугам, или плате за секцию или развивающий кружок ребенку только потому, что квартиры на вторичке стали дешевле. Однако пока для вторичного рынка предел - 50 тыс. руб. за кв.м. Он определен расчетным путем с учетом множества в том числе и психологических факторов, но вряд ли наш рынок в ближайшее время приблизится к этой цифре. Для этой ценовой ситуации должен быть характерен избыток жилья в продаже как на вторичном, так и на первичном рынке, плюс сочетание иных факторов, в том числе технологических факторов строительства.

Цены на квартиры по районам города, инфографику и выводы об изменений тенденций и приоритетности районов читайте завтра. Индексы цен доступны всегда на главной нашего сайта по ссылке рядом с колонкой главных новостей.

Источник размещения и автор методики: Андреева Елена, ген. директор, аналитик, независимый эксперт Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ».

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». www.expert-russia.ru. (347)299-14-14

 

e-mail: www.expert-russia.ru


Назад